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合同纠纷

租赁合同按约定合法解除依法不需承担违约责任

发表时间:2010年12月03日

 广西壮族自治区柳州市中级人民法院

2006)柳市民三初字第4

 

原告:柳州市雅丽得装璜有限责任公司,住所地:柳州市驾鹤路3号国泰大厦11-9号。

法定代表人张泽龙,公司执行董事。

被告:柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会,住所地:柳州市荣军路东巷62号。

法定代表人桂美玉,村委主任。

柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会租赁合同纠纷一案,本院2006424日受理后,依法组成由审判员王朝君担任审判长、审判员徐宝华、李芃参加的合议庭,于2006726日公开开庭进行了审理。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的委托代理人王跃辉、张海红,被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的委托代理人梁宙英到庭参加诉讼。代书记员卢利红担任法庭记录。本案现已审理终结。

原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉称,原告于2005527日与被告签订了《场地租赁合同书》,并依据该合同书积极履行合同,办理规划和报建等手续,虽经过原告数次的口头和书面催促,被告却拒绝按照该合同的约定履行协助义务,导致原告无法行使合同权利。被告于2006116日(盖章时间)发给原告的《通知》违反该合同的约定,向原告提出无理要求,明确表示拒绝履行该合同;被告于2006327日(盖章时间)发给原告的《关于自然终止或提前解除(场地租赁合同书)的函》单方提前解除了该合同。由于被告的前述违约行为,不仅导致原告出现了履约损失,还导致原告的合同期待利益无法实现。给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益,特起诉,请依法支持原告:1、判令被告赔偿原告损失11100元;2、判令被告向原告支付违约金1000000元;2、判令被告承担本案诉讼费的诉讼请求。

被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会辩称,一、原告所办得的临时用地、临时建设的手续等与《场地租赁合同书》的约定完全不符,因此是原告首先违约并致使双方的合同目的不可能实现,如继续履行只会给双方造成更大的、无法挽回的经济损失。按照《场地租赁合同书》约定,被告提供3000平方米的场地租赁给原告,原告在无偿拆除该场地上原有价值160万元的房屋后,应投资约180万元建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。该钢架大棚建成后,产权归被告所有,而原告有15年的租赁经营权。在这15年间,原告应向被告缴纳200万元的租金(前5年每年租金10万元)。15年的租赁期满后,原告应将租赁场地和建筑物、装修物及固定设施等无偿归还给被告。在合同期内如遇政府规划需要拆迁,土地补偿费和被原告拆除的约160万元房屋等也会得到相应的补偿。现原告所办理的手续中,投资额由约180万元减少至约100万元,钢架大棚也变成了“简易”钢架大棚,这些均与《合同》约定不符。原告所办得用地和建设的手续均为临时,使用期限均为两年。按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》规定,临时使用集体所有的土地的,土地使用者应与集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同;禁止在临时用地上进行永久性建设,禁止将临时建设改变为永久性建设;临时用地和临时建设期满或因国家建设需要,建设单位或者个人必须无条件清场,退出临时用地和拆除临时建设,如临时用地到期限不交出或临时建设到期限不拆除的,再处以每日每平方米2元以上5元以下罚款,直到交出临时用地或拆除临时建设。而按照《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除超过批准期限的临时建筑,是不予补偿的。被告与原告并没有签订临时用地合同,而原告仅办得使用期限只有两年的临时用地、临时建设的手续显然与合同约定完全不符。如双方按原告所办得的临时用地和临时建设的手续继续履行合同,在临时用地上建设起临时建筑物。则原告依法只有两年的租赁经营期,两年的时间原告根本不可能收回投资成本,更谈不上有利润可赚。而被告以3000平方米土地和拆除价值160万元的房屋为代价,换来的只有两年使用期限的临时用地和临时建设,而这两年被告仅能得到20万元的租金。待两年使用期满或因国家建设需要,就要无条件退出临时用地和拆除临时建设,并且还不会得到任何补偿。这样的结果无论对被告还是对原告均是不可能承受的。二、被告按照合同约定在原告申报手续的材料上盖章,只是在原告办证过程中的协助行为,并不等于对办证结果的认可,更不等于是对《合同》的变更。原告应对这些申报材料的内容负责。并应当保证所办得的手续符合《合同》的要求。三、被告给原告发《通知》和函件,提出解除或终止《合同》,完全符合法律的规定和《合同》的约定。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定:当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。而《合同》第六条第2点的约定是:或因政府政策变更或不可抗力的自然因素,致使本项目的土地变性或立项、报建等手续不能办妥的,双方均不须承担违约责任,本合同自然终止。从本案情况来看,原告所办得临时用地、临时建筑的手续显然与《合同》约定不符,而且继续履行只会给双方造成更大的损失,因此按照法律的规定,被告完全有权解除该《合同》。原告的违约行为是由于政府的原因(该土地被规划进红线,不能办理正式的用地、建设的手续)所造成,因此按《合同》约定双方均不须对此承担违约责任,但本合同可自然终止。另外,按照《合同法》第68条的规定:应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形的,可以中止履行。《合同法》第69条规定:当事人依照规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的,中止履行的一方可以解除合同。从本案情况来看,原告所办得的临时用地、临时建筑的手续显然与《合同》约定完全不符,如继续履行将会给双方造成难以估量的损失。因为该《合同》如继续履行,就要先拆除被告在该场地上价值160万元的原有房屋,另按《合同》约定原告还需要投资180万元建设钢架大棚。而原告的注册资金仅为60万元,这表明原告根本没有能力履行本合同,如原告将被告价值160万元的房屋拆除后却没有能力投资建设,或者为避免损失而不再投资建设,那么拆除这160万元房屋损失的责任就会由被告独自承担。由于原告无能力履行本合同以及上述理由,被告在通知中要求原告提供担保这完全符合《合同法》的规定,而原告未能提供担保,被告完全有权按照《合同法》的规定解除合同。四、原告的办证过程并进而要求拆除被告房屋的行为完全是一种恶意操作,对本案提起诉讼更是一种恶意诉讼。原告明知合同履行会给双方造成重大损失,而故意设置一个违约的陷阱让被告往里面跳,当柳州市规划局在200562日在《市计委项目建议书(立项)审批申请表》上签署 “原则同意选址作临时汽车销售中心,建筑结构为简易钢架大棚,当城市按规划实施时,须无条件自行搬迁、无条件清场,退出临时用地”的意见时,即表明原告所办得的是“临时用地”和“临时建设”的手续。在此情况下原告仍继续花费一万多元去继续申报,并接着要求拆除被告价值160万元的房屋,这明显是一种恶意操作的行为。现本案仍处于办证阶段,原告除了花费一万多元的办证费用外,并没有任何投资,但原告竟然以自己恶意操作行为的结果来起诉被告,要求被告支付违约金100万元并赔偿1万余元的办证费用,这显然是一起恶意诉讼。

原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司提交的证据如下:

1、原告的《企业法人营业执照》,证明雅丽得装璜有限责任公司的身份情况;

2、《场地租赁合同书》14页,证明原、被告之间关于租赁场地问题的约定。

3、原告雅丽得装璜有限责任公司于2006116向被告发的1份通知,证明原告要求被告全面履行合同义务,而且已公证送达。

4、被告2006116发给原告的1份通知,证明被告违约,向原告提出无理要求,并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书。

5、被告2006327向原告发出关于自然终止和提前解除租赁场地合同收的函1份,证明被告单方提前解除合同的违约行为。

6、原告办理报建手续的证据9 份,证明原告已经办理了大部分报建手续。

1)市发展和改革委员会《关于柳州市鱼峰区羊角山镇驾鹤村民委员会临时汽车销售中心项目立项的批复》;

2)场地平面图规划。共3页。被告在其中2页上加盖了公章,证明被告是明知当时办理的是临时用地,双方并没有约定不许办理临时用地。

3)测量成果。

4)柳州市城市规划局红线图,注明了租赁场地可以施工建设的范围;

5)(2005)城规管地规字第0319号建设用地规划许可证审批单,证明红线范围面积和建设;

6)建设工程设计合同,雅丽得装璜有限责任公司与柳州市建筑科学研究院对汽车销售中心建设所签订的合同。

7)柳州市建筑科学研究院设计图,已经经柳州市规划局批准,也有被告加盖的公章,而且上面写明规划建筑使用年限为二年,这说明被告对建临时的汽车销售中心是明知。

8)建设用地规划许可证。

92005516日市计委项目建议书(立项)审批表,证明原告履行合同义务,被告在2005年已经明知当时是建临时的汽车销售中心。

72005926村委打的关于申请建设用地规划许可证的报告;

82005111关于申请办理建设用地批准书的报告;

9200578村委写给柳州市规划局的申请报告;

上述三份证据说明三份报告都有村委加盖的公章,证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。

10、四张发票,其中三张是开给村委的,另一张是开给雅丽得装璜有限责任公司的。四张发票总金额为11131.32元,证明原告履行合同所支付的费用。

112005923原告写给被告要求拆除出租地上房屋的报告;

122005830,关于汽车专卖店平面图审查报告。

被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会向法庭提交了以下证据:

两份特快专递清单。证明被告分别于2006116日、2006327日向原告送达通知的时间。

经庭审质证,被告对原告提供的证据31112及证据6中的(3)(4)(5)(7)没有异议,本院予以确认。

被告对原告提出的证据1的真实性没有异议,但提出原告雅利得公司的注册资本是60万元,注册资本与租赁合同中的标的物相差很远,从雅利得公司的注册资金可以看出,雅利得公司履行租赁合同的能力是有限的。从雅利得公司的经营范围看,与合同履行的内容也是不相符合的。

本院认为,被告对该条证据虽提出异议,但并不影响该证据的证明效力,该证据中的注册资本是60万元,但并不影响租赁合同的履行。故对被告的主张本院不予采信。

被告对证据2的真实性没有意见,但强调从《场地租赁合同书》看,合同租赁期限是15年,该合同是长期租赁合同,而不是临时用地合同,而且在合同书上约定由对方办理施工许可证,我方只是协助对方,由对方以我方的名义办理相关报建手续,而且必须办理常规报建手续。在合同中并未约定这些手续可以是临时性的。原告后来所办得的临时用地许可证等与合同不相符合。

原告认为合同上并没有约定是永久性或者临时性建设用地,所以原告办得临时性用地并未违反合同约定。被告认为原告办得临时用地不能进行临时建筑的主张没有依据。而且按照规定,临时建筑二年期满后,只要国家不征用,可以继续申请使用。按合同约定,只有在政府政策或不可抗力的情况下,不存在双方中任何一方违约的情况下,才可以自然终止。本案属于被告明显违约,应承担违约责任。

本院认为,被告对原告提出的证据2有异议,认为双方所签合同约定的租赁期限15年应该属长期租赁合同,而不是临时用地合同,而且在合同书上约定由对方办理施工许可证,被告方只是协助对方,由原告方以被告方的名义办理相关报建手续,而且必须办理常规报建手续的主张符合《场地租赁合同书》的约定,对此,本院予以采纳。

被告对原告提供的证据4的真实性没有异议,但对原告拟以此证据证明被告违约,向原告提出无理要求,并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书的事实提出异议,认为该通知并没有明确拒绝履行合同,而是要求原告在十内办理合同约定的相关手续,不然合同将自然终止。

本院认为,原告提供的证据4所记载的内容证实了被告关于该通知并没有明确拒绝履行合同,而是要求原告在十日内办理合同约定的相关手续,不然合同将自然终止的主张,本院对此予以采纳。

被告对原告提供的证据5的真实性没有异议,但对原告据此证明被告单方提前解除合同的违约行为的主张提出异议。认为该函是被告在2006116日向原告发出通知后,原告并没有办得相应的正式手续。而如果按照原告所办得的临时用地和临时建筑,无法实现合同目的。原告所办的临时性项目与合同约定不一致,本合同即自然终止。

原告认为被告的说法完全没有道理,原告提供的证据已经证明我们已经办了大部分的报建手续,而且申报已经得到批复,有关部门已同意在租赁场地上建立汽车销售中心。

本院认为,原告提供的证据5的内容是在被告通知原告在接通知后10日内尽快办妥与合同约定相符的正式手续未果后发给原告的函。该函符合双方所订《场地租赁合同书》精神,原告在收到被告的通知后并未在规定期限内办得正式手续,被告在此种情况下提出自然终止或提前解除《场地租赁合同书》并无不妥。本院对被告的辩解予以采纳。

被告对原告提出的证据6中的(1)的真实性没有异议,但认为按合同约定应该由原告以被告的名义办理相关手续,原告所办的批复内容与双方签订的合同内容不符,无法实现合同目的,而且双方约定要求原告建设180万元的建筑,而不是批复中所说的100万元。

本院认为,被告对该证据所提异议符合双方所订合同内容,本院对被告的辩解予以采信。

被告对原告提供的证据6中的(2)及证据789的真实性没有异议,但对原告据此证实被告是明知当时办理的是临时用地,双方并没有约定说不许办理临时用地主张提出异议,提出虽然被告在三张图纸中的二张上加盖了公章,以及被告在三份报告上盖了公章,这仅仅是村委履行协助原告办理相关手续责任并不能说明被告在明知情况下仍同意原告办理临时建筑。当村委发现原告报建的是临时建筑时,村委即不予加盖公章,不同意其办理相关手续。还有一张2005913日的图纸,村委就没有在该图纸上盖章,所有的报告都是原告起草的,被告只是协助办理,但没有审核的义务。

原告不同意被告的质证意见,认为按照双方签订的合同第4条的约定,村委在图纸上加盖公章,就说明村委对图纸内容是认可的。

本院认为,被告的辩解符合双方所签订《场地租赁合同书》第4条的规定,应该属于协助行为。不管被告是否在原告所办理的材料上盖章,原告均应按照合同的约定办理手续,以实现合同目的。据此,本院对被告的异议予以采信。

被告对证据6中的(6)、(8)、(9)的真实性没有异议,但认为原告在明知土地是临时用地,特别是证据(9)而且明知临时用地在遇国家征用时的相关规定的情况下,不应当继续办理相关手续。以致造成不必要的损失。

原告不同意被告的辩解,坚持认为合同并没有约定不能办理临时用地。办理这些手续都是相衔接的,我们提供的这三份报告都有村委加盖的公章,证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。

本院认为,被告的异议符合双方所订合同内容,原告应按约定办理能实现合同目的的报建手续。据此,本院对被告的辩解予以采信。

被告对原告提供的证据10的真实性没有异议,但对原告以这几张发票要求赔偿提出异议,认为早在200562日规划局批字以后,对方就应当明知所办得的建筑项目是临时的,遇城市规划需无条件搬迁的问题,在此情况下原告应当及时与被告协商,而不应继续办理报批手续。原告明知规划局的批字与双方签订的合同约定不相符,还继续办理报批手续,属于原告单方做的事情,由此产生的责任应该由原告自行承担。

原告不同意被告的观点,认为其没有责任与被告协商。审批表是村委给我们的,在双方签订合同之前,审批表就已经报批了。

本院认为,有关部门审批为临时用地和临时建筑后未能停止继续办理相关报建手续是双方未能及时协商造成的。对此,双方均有责任。被告的辩解并未影响证据的效力。对此,本院对被告的异议不予采信。

原告对被告提供的证据提出异议,认为虽然我们已收到被告的这两通知,但被告提供的证据没有办法证明是寄这两份通知的。

本院认为,既然原告已经收到被告的两份通知,而被告在全案中只向原告邮寄送达了这两份通知。该证据无法证明原告提出此证据没有办法证明是寄二份通知的主张。对此,本院对原告的异议不予采信。

综合以上证据,本院确认以下事实:

2005527,原、被告双方签订《场地租赁合同书》一份。合同约定:第一条、租赁场地,乙方承租甲方位于市南环二路与燎原路交接口、白云路48号、一五八医院门诊西侧面,原驾鹤村委白云汽车修理厂用地范围内,面积约3000平方米的场地用于建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。第二条、租赁期限,租赁期限共计15年整,租赁的起算为政府部门批准的《施工许可证》上所确定的竣工日期再加上两个月的装修期,装修期满的次日起开始计算租赁期限。在取得该项目的《施工许可证》后,甲乙双方应另行签订补充协议明确租赁期限的具体时间。第三条、租金,在乙方承租的15年期间,乙方应向甲方缴纳200万元的租金,具体数额为:前5年每年租金10万元,后10年每年租金15万元。租金按月结算,乙方应于每月10号以前向甲方缴纳当月租金。第四条、甲方的权利和义务,1、汽车销售钢架大棚建成后,大棚及该大棚内的所有建筑物、装修物、水电消防设施、设备和场地的产权属甲方。2、甲方应协助乙方以甲方的名义办理承租场地的使用性质变更、项目立项、建设规划用地许可证、建筑施工许可证等所有的项目立项、报建手续,费用由乙方承担。但办理土地权属及变更手续费用由甲方承担。第五条、乙方的权利和义务,1、乙方应出资约180万元在承租场地内建设沿街商业钢架大棚作汽车销售,建筑物均为钢架、砖混结构,占地率约为70%,建筑总面积为3000平方米,建筑物应配备法律法规要求必备的一切安全和消防设施。5、该项目工程竣工后15年内,乙方拥有该项目的租赁经营权,并承担在经营期间的所有费用。第六条其他约定,2、或因政府政策或不可抗力的自然因素,致使本项目的土地变性或立项、报建等手续不能办妥的,双方均不须承担违约责任,本合同自然终止。3、合同期内如遇政府规划需要拆迁,政府部门给予的土地补偿费属甲方所有,除此之外拆迁部门给予的所有补偿按下列分配方法进行分配:第一个五年期,除甲方被乙方拆除约160万元的房屋补偿和乙方在租赁地内160万元的建筑设施投资补偿外,余下补偿款按73比例分配,甲方占70%,乙方占30%,第三个五年期,除甲方被乙方拆除的约160万元的房屋补偿和乙方在租赁场地内折价为120万元的建筑设施补偿外,余下补偿按91比例分配,甲方占90%,乙方占10%;第七条违约责任,6、在合同期内,;甲、乙双方均不能在中途擅自解除合同,否则,违约方应向守约方支付100万元违约金。若支付的违约金不足弥补守约方的损失时,违约方还应承担赔偿责任。合同签订后,原告按约定以被告名义办理各种报批手续,被告则按约定在原告办理有关手续过程中提供协助。200578830926原告分别向柳州市规划局和柳州市消防支队申报建设汽车销售市场的报告,报告上均加盖有被告村委的公章。200562,柳州市规划局在市计委项目建议书(立项)审批申请表中批示:原则同意选址作临时汽车销售中心,建筑结构为简易钢架大棚,当城市按规划实施时,须无条件自行搬迁,无条件清场,退出临时用地。2005723柳州市发展和改革委员会以柳发改规划[2005]81号批准立项。同年111日,柳州市规划局下发(2005)规管地规字第0319号发建设用地规划许可证审批单。获得规划部门批复后,原告即继续办理勘察测绘等相关手续。原告所办各项报建手续共花去费用11131.32元。被告在了解到原告所办得的批复是临时用地和临时建筑,无法实现合同目的时,即于2006116通知原告在接到通知十内仍未能办得相关正式手续,按合同约定双方所签订的《场地租赁合同书》将自然终止,并要求原告提供担保。原告在收到通知十内未能办得相关正式手续,也未能提供相应的担保,在此情况下,被告于2006327向原告发出了提出自然终止或提前解除《场地租赁合同书》的函件。原告收到该函件后,于200642以被告拒绝履行协助义务及导致原告无法行使合同权利为由,向本院提起诉讼,要求判令被告:1、赔偿原告办证所花费用损失11100元;2、支付违约金100万元;3、由被告承担本案诉讼费。

综合原告的诉讼请求和被告的答辩意见,双方争议的焦点是:1、本案双方所签订的《场地租赁合同书》是否有效?被告通知自然终止或提前解除合同的行为是否构成违约?2、原告办证所花费用损失由谁负担?

关于焦点1、本院认为,双方所签订的场地租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的,是双方真实意思的表示,属有效合同。合同有效,双方本应自觉履行。但在履行过程中,由于政府的原因(双方约定租赁的土地被政府列入城市规划范围;有关部门只批准作临时用地和临时建筑)无法实现合同目的,这一结果并非双方的行为所致。原告认为被告在原告所办理的8份材料中加盖了公章,对报建临时性建筑的简易钢架大棚是明知的,所以,被告在原告只办得临时用地和临时建筑手续而提前解除合同属违约行为的主张与本院查明的事实不符。被告因协助原告办证需要在报告及相关文件上盖章,这并不意味被告已同意变更合同。合同约定的租赁期是15年,应该属于长期租赁合同,而原告所办得的只是期限仅为两年的临时用地手续。被告在原告所办的相关批复无法实现合同目的的情况下,为防止双方产生更大损失,于2006327日向原告发函,通知提出自然终止或提前解除《场地租赁合同书》,被告这一行为符合合同约定的自然终止的条件,并未构成违约,上述函件到达原告处时《场地租赁合同书》解除。故原告主张被告违约,并要求其支付100万元违约金无事实和法律依据,本院不予支持。

关于焦点2、本院认为,原告在有关部门审批为临时用地和临时建筑后未能停止继续办理相关报建手续是双方未能及时协商造成的,对此双方均有责任,所产生损失双方各承担50%。原告为办证所支出的费用合计是11131.32元是事实,本院予以确认,由原、被告各承担5565.66元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十六条,《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《中华人民共和国城市管理法》第三十三条、《城市房屋拆迁条例》条二十二条、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第四十一条、第四十二条、第五十二条的规定,判决如下:

一、被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会赔偿给原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司办证所造成的费用损失5565.66元;

二、驳回原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费15060元、其他诉讼费3312元,合计18372元(原告已预交),由原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司负担15000元,由被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会负担3372元。

上述有给付义务的当事人限于本判决生效之日起10日内付清。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区高级人民法院,同时预交上诉案件受理费18372元(开户行:工行高新支行,户名:柳州市中级人民法院诉讼费专户,账号:215407009249005666),逾期未预交又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。

 

 

                                     王朝君

                                      

                                     徐宝华

 

                            广西壮族自治区柳州市中级人民法院

 

 

                                 00六年十二月三十日

 

本件与原本核对无异

 

                                      

 

 

 

 

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